Nội Dung
Cách Hàn Quốc hạ nhiệt thị trường bất động sản 2025 — Chính sách, diễn biến và hệ quả
Năm 2025 ghi dấu một chuỗi những biện pháp can thiệp mạnh mẽ của chính phủ Hàn Quốc nhằm kiềm chế giá nhà, xử lý bong bóng khu vực đô thị và giảm thiểu rủi ro tài chính hệ thống; mục tiêu không chỉ là hạ nhiệt giá ngắn hạn mà còn là cân bằng cung – cầu, ngăn chặn đầu cơ, và chuyển hướng thị trường về tính bền vững lâu dài. Trước đó, trong nhiều năm, giá bất động sản tại các thành phố lớn, đặc biệt là khu vực thủ đô Seoul và vùng đô thị phụ cận, đã tăng mạnh khiến nhà ở trở thành kênh đầu tư chủ đạo, gây áp lực lớn lên người thu nhập trung bình. Để đối phó với tình trạng này, Chính phủ Hàn đã triển khai một gói biện pháp đa chiều trong năm 2025, bao gồm thắt chặt tín dụng vay mua nhà, tăng nguồn cung nhà ở công cộng và nhà ở giá rẻ, nâng tiêu chuẩn quản lý rủi ro ngân hàng đối với cho vay thế chấp, mở rộng vùng quản lý giao dịch đất đai để ngăn đầu cơ, đồng thời điều chỉnh chính sách thuế nhằm làm tăng chi phí nắm giữ tài sản không phải nơi ở chính. Những thay đổi này xuất phát từ nhận thức rằng chỉ dùng một công cụ đơn lẻ khó đủ hiệu quả; cần một chiến lược phối hợp giữa chính sách tiền tệ, tín dụng, thuế và nguồn cung. Nhiều hành động đã được công bố công khai trong năm 2025, chẳng hạn quyết định cắt giảm tỷ lệ cho vay theo giá trị (LTV) ở các khu vực giàu có của Seoul, kế hoạch xây dựng 1,35 triệu căn nhà mới đến năm 2030 và những quy định mới nhằm tăng chi phí vay và bảo đảm an toàn cho các tổ chức tín dụng; tất cả đều được thiết kế để giảm nhiệt thị trường và ngăn rủi ro vẫn có thể lan rộng sang hệ thống tài chính.
Các tòa nhà chung cư ở trung tâm Seoul. Ảnh: Reuters
‘Siết tín dụng: LTV, DTI và rủi ro ngân hàng
Thắt chặt LTV ở các “vùng nóng”
Một trong những công cụ chính mà Chính phủ và cơ quan quản lý tài chính sử dụng là giảm tỷ lệ LTV cho các khu vực được xác định là “overheated” — ví dụ Gangnam, Yongsan và một số quận khác tại Seoul, mức LTV đã bị hạ từ 50% xuống còn 40% cho các giao dịch mua nhà thứ nhất hoặc mua ở các khu vực giàu có, nhằm giảm sức mua dựa vào nợ và ép cầu đầu cơ. Hành động này nhằm làm cho việc vay để đầu cơ trở nên đắt đỏ hơn và giảm ngay sức hấp dẫn của việc mua đi bán lại nhanh. Việc siết LTV đã được công bố rộng rãi vào tháng 9/2025 và được cho là một trong những biện pháp trực tiếp nhất nhằm giảm nhiệt khu vực trung tâm.
Tăng yêu cầu về trọng số rủi ro và giám sát ngân hàng
Bên cạnh việc hạ LTV, cơ quan quản lý yêu cầu các ngân hàng tăng trọng số rủi ro trên các khoản cho vay thế chấp, buộc các ngân hàng phải dự trữ vốn nhiều hơn khi cho vay. Việc này làm tăng chi phí cấp tín dụng bất động sản cho ngân hàng và được kỳ vọng sẽ hạn chế nguồn tiền chảy vào thị trường bất động sản, giảm đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực này. Các nhà hoạch định nhấn mạnh rằng biện pháp nhằm đảm bảo ổn định hệ thống tài chính, tránh tình trạng nợ xấu tích tụ khi giá nhà đảo chiều.
Hành động phối hợp với các tổ chức bảo lãnh thuê mua (jeonse guarantee)
Chính phủ cũng điều chỉnh giới hạn cho các khoản bảo lãnh jeonse và cho vay jeonse tại vùng đô thị, nhằm kiểm soát đà tăng của các khoản tiền đặt cọc cho thuê dài hạn (jeonse) — một cơ chế đặc thù tại Hàn Quốc. Giảm quy mô tối đa bảo lãnh và điều chỉnh điều kiện cho vay giúp giảm cầu quá mức cho hình thức jeonse, từ đó giúp bình ổn cả thị trường mua bán và cho thuê.
Tăng nguồn cung: Chương trình xây dựng hàng loạt nhà ở công và nhà giá rẻ
Kế hoạch 1,35 triệu căn nhà đến 2030
Bước chuyển chiến lược của chính phủ là đặt mục tiêu xây dựng 1,35 triệu căn nhà mới tới năm 2030, trong đó tập trung phần lớn vào vùng đô thị lớn và đặc biệt là vùng Greater Seoul. Mục tiêu này nhằm giải tỏa dư cầu lâu dài, giảm áp lực lên giá trong trung hạn và tạo ra nguồn nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình. Công nghệ chuyển đổi đất phi nhà ở thành quỹ đất có thể xây nhà, tăng vai trò của Korea Land & Housing Corporation (LH) trong việc thực hiện các dự án cũng là một phần trong kế hoạch.
Tái phân bổ quỹ đất và thúc đẩy cải tạo đô thị
Bộ giao thông và xây dựng triển khai các chương trình tái sử dụng đất đô thị kém hiệu quả, chuyển đổi khu thương mại cũ, nhà kho hay cơ sở không sử dụng sang nhà ở, đồng thời khuyến khích phát triển các dự án tái thiết khu dân cư cũ. Chiến lược này nhằm đưa thêm nguồn cung vào những khu vực có nhu cầu thực, thay vì khuyến khích đầu tư vào đất mới xa trung tâm.
Gia tăng quỹ nhà công và hỗ trợ nhà cho đối tượng thu nhập thấp
Một phần trong gói là mở rộng quỹ nhà công và các chương trình hỗ trợ thuê, nhằm giảm nhu cầu mua chốt sổ đối với những nhóm dân cư dễ tổn thương. Việc này bao gồm cả tăng cường nguồn cung các căn hộ giá rẻ và các chương trình trợ cấp thuê tạm thời, giúp giảm áp lực chi phí nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp.
Thuế và điều chỉnh chi phí nắm giữ bất động sản
Tăng thuế với nhà nhiều căn và tài sản không phải nơi ở chính
Một phần của chiến lược giảm đầu cơ là tăng chi phí nắm giữ bất động sản thứ hai hoặc nhiều hơn, thông qua thuế bất động sản, thuế tài sản định kỳ hoặc điều chỉnh thuế chuyển nhượng. Bằng cách nâng chi phí nắm giữ, chính phủ muốn làm giảm tính hấp dẫn của việc gom giữ nhà để bán chênh lệch. Những điều chỉnh này nhằm khiến lợi nhuận từ đầu cơ nhỏ lại so với chi phí và rủi ro phải gánh chịu.
Áp dụng các vùng cần giấy phép giao dịch đất đai để ngăn đầu cơ
Chính phủ mở rộng quyền áp dụng “land transaction permit zones” và các biện pháp quản lý giao dịch đất đai ở những khu vực nhạy cảm nhằm yêu cầu phê duyệt trước khi thực hiện giao dịch lớn, từ đó cắt đứt chuỗi giao dịch đầu cơ và kiểm soát luồng tiền chảy vào các vùng nóng. Biện pháp này làm chậm tốc độ giao dịch và khiến đầu cơ kém thanh khoản hơn.
Điều tiết các khoản vay jeonse và giới hạn bảo lãnh
Như đã nêu, giới hạn mức bảo lãnh jeonse ở vùng đô thị đã được hạ nhằm kiểm soát tăng trưởng nóng của các khoản vay đặt cọc thuê dài hạn — chính sách nhằm giảm rủi ro cho cả người cho vay và người thuê, đồng thời kiềm chế cầu nhân tạo bằng vốn vay.
Ổn định thị trường cho thuê: Jeonse và giá thuê tăng cao
Áp lực lên thị trường jeonse và những điều chỉnh quản lý
Jeonse là cơ chế đặt cọc lớn của thị trường Hàn Quốc, và khi lãi suất, tín dụng hoặc giá nhà biến động thì những dòng vốn liên quan đến jeonse trở nên rủi ro. Năm 2025, chính sách tập trung vào kiểm soát mức bảo lãnh jeonse và giới hạn số tiền bảo lãnh nhằm giảm bớt tăng trưởng nhanh chóng của các khoản tín dụng này. Điều này đôi khi dẫn đến chuyển dịch nhu cầu từ jeonse sang thuê trả tiền hàng tháng (monthly rent), tạo ra áp lực tăng giá thuê ngắn hạn.
Theo dõi xu hướng giá thuê tại Seoul và chỉ số KB Kookmin
Các chỉ số giá thuê, như chỉ số của KB Kookmin Bank, cho thấy áp lực giá thuê tại Seoul có những đợt tăng kỷ lục trong một số tháng 2025, phản ánh tình trạng mất cân bằng cung – cầu ở phân khúc cho thuê. Thống kê gần đây cho thấy chỉ số giá thuê căn hộ tại Seoul đạt mức cao kỷ lục trong vài tháng cuối năm, điều này khiến chính phủ phải cân nhắc vừa khuyến khích nguồn cung nhà ở vừa bảo vệ người thuê.
Hỗ trợ người thuê và chương trình nhà ở tạm thời
Để giảm tác động lên người thuê, chính phủ tăng cường các chính sách hỗ trợ thuê như trợ cấp, mở rộng quỹ nhà công cho thuê ngắn hạn và các chương trình bảo đảm thuê nhằm tránh việc người dân dễ bị tổn thương mất chỗ ở do biến động thị trường. Những biện pháp này nhằm giảm tác động xã hội của việc thắt tín dụng và tái phân bổ quỹ đất.
Điều phối chính sách tiền tệ và rủi ro lạm phát — vai trò của Ngân hàng Trung ương
Lãi suất cơ bản và mục tiêu ổn định tài chính
Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (Bank of Korea) nắm vai trò cân bằng tinh tế giữa mục tiêu ổn định giá tiêu dùng và ổn định tài chính; trong suốt 2025, BOK giữ lập trường thận trọng khi mặt bằng lãi suất toàn cầu biến động, quyết định giữ lãi suất cơ bản ở mức tương đối cao để kiềm chế áp lực lạm phát trong khi quan sát diễn biến thị trường nhà đất. Việc duy trì lãi suất ở mức nhất định khiến chi phí vay mua nhà không rẻ, hỗ trợ nỗ lực giảm nóng thị trường.
Tác động của lãi suất lên cầu mua nhà và chuyển dịch sang cho thuê
Lãi suất cao làm tăng chi phí trả nợ hàng tháng cho các khoản vay thế chấp, từ đó làm giảm sức mua nhất thời, nhưng đồng thời cũng gây áp lực lên giá thuê khi nhiều người chuyển sang thuê thay vì mua. Điều này tạo ra tình huống mà chính sách lãi suất phải cân nhắc giữa mục tiêu giảm giá nhà và kiểm soát ảnh hưởng lên chi phí sinh hoạt.
Giám sát rủi ro hệ thống tài chính do bất động sản
Những biện pháp siết tín dụng và tăng trọng số rủi ro cho ngân hàng hướng tới việc giảm rủi ro hệ thống — tránh kịch bản giá nhà sụt mạnh làm gia tăng nợ xấu và gây áp lực lên các ngân hàng, ảnh hưởng lan sang nhu cầu tiêu dùng và tăng trưởng kinh tế. Trong bối cảnh đó, BOK phối hợp chặt chẽ với cơ quan tài chính để đảm bảo sự ổn định.
Phản ứng thị trường: Phân hóa theo vùng và phân khúc
Phân hóa giữa vùng lớn và vùng tỉnh
Một đặc điểm nổi bật của 2025 là sự phân hóa: trong khi một số khu vực đô thị trung tâm có dấu hiệu chững lại hoặc giảm nhẹ nhờ biện pháp kiểm soát, một số vùng tỉnh lại gặp tình trạng giảm giá do thừa cung và suy giảm dân số. Dữ liệu chỉ ra giá nhà ở đô thị lớn vẫn có khuynh hướng tăng cục bộ mặc dù tốc độ đã chậm lại, trong khi nhiều thành phố nhỏ trải qua áp lực cung vượt cầu.
Phân khúc cao cấp vs. nhà ở trung bình
Mặt khác, phân khúc cao cấp đôi khi có đặc điểm “riêng biệt” khi nhà đầu tư trong và ngoài nước vẫn săn tìm sản phẩm cao cấp ở các vị trí chiến lược, còn nhà ở dành cho người thu nhập trung bình mới là nơi chịu sức ép lớn hơn về giá và tiếp cận tín dụng. Vì vậy chính sách cần nhắm cụ thể từng phân khúc, thay vì áp dụng chung một diện rộng.
Hiệu ứng ngắn hạn: giá dao động nhưng xu hướng trung hạn là cân bằng hơn
Thị trường thường phản ứng mạnh trong ngắn hạn với các thông tin chính sách; tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định rằng với kế hoạch tăng nguồn cung và các biện pháp kiểm soát tín dụng, xu hướng trong trung hạn có thể dịch chuyển từ tăng nóng sang ổn định hơn — nhưng không loại trừ khả năng bùng phát dao động cục bộ nếu chính sách không được triển khai hiệu quả.
Hệ lụy xã hội và những cân nhắc chính sách dài hạn
Tác động lên khả năng sở hữu nhà của thế hệ trẻ
Việc thắt chặt tín dụng và tăng chi phí nắm giữ có thể làm chậm tốc độ tăng giá, nhưng đồng thời làm giảm khả năng tiếp cận mua nhà cho nhóm thu nhập thấp và trung bình, đặc biệt là người trẻ. Điều này đặt ra bài toán công bằng xã hội: các chính sách hạ nhiệt cần kết hợp hỗ trợ trực tiếp cho người trẻ, như chương trình cho vay ưu đãi, quỹ nhà dành cho người trẻ hoặc chính sách hỗ trợ đặt cọc. 
Rủi ro kinh tế vĩ mô nếu nhà giảm đột ngột
Một hạ nhiệt quá nhanh có thể kéo theo mất mát tài sản của hộ gia đình, làm giảm tiêu dùng và tác động tiêu cực tới tăng trưởng kinh tế. Do đó, chính sách phải được thiết kế khéo léo để tránh gây sốc cho thị trường tài chính và nền kinh tế, giữ được sự ổn định lâu dài. Các điều chỉnh dần dần, kết hợp các biện pháp hỗ trợ xã hội, được coi là cách tiếp cận an toàn hơn.
Cần đổi mới giáo dục nhà ở và quản trị đô thị
Bên cạnh can thiệp bằng công cụ tài chính và thuế, cần cải thiện minh bạch thông tin thị trường, nâng cao năng lực quản lý đô thị, quy hoạch dài hạn và giáo dục công chúng về tài chính cá nhân. Những cải cách này giúp giảm đầu cơ dựa trên thông tin sai lệch và nâng cao khả năng ra quyết định bền vững cho người dân.
Kết luận: Hệ thống chính sách đa chiều và con đường hướng tới cân bằng bền vững
Tóm lại, chiến lược hạ nhiệt thị trường bất động sản của Hàn Quốc trong năm 2025 là một nỗ lực có chiều sâu, kết hợp thắt chặt tín dụng, tăng chi phí nắm giữ, mở rộng nguồn cung nhà ở công và nhà giá rẻ, đồng thời điều chỉnh chính sách cho thuê và giám sát rủi ro tài chính. Những biện pháp như cắt giảm LTV ở vùng “nóng”, tăng trọng số rủi ro cho ngân hàng, giới hạn bảo lãnh jeonse, kế hoạch xây dựng 1,35 triệu căn hộ đến năm 2030 và tăng quản lý giao dịch đất đều thể hiện sự phối hợp giữa các công cụ chính sách nhằm đạt cả hai mục tiêu: ổn định tài chính và đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, thách thức vẫn còn lớn: chính sách cần tránh gây tác động quá sốc lên người mua nhà chính thức, đồng thời đảm bảo phân bổ hợp lý giữa các vùng và phân khúc. Việc triển khai hiệu quả các chương trình nguồn cung, giám sát chặt chẽ các rủi ro tài chính và thực hiện các biện pháp hỗ trợ xã hội cho những nhóm dễ tổn thương sẽ quyết định mức độ thành công của quá trình hạ nhiệt. Dựa trên số liệu và các quyết định công bố trong năm 2025, có thể nhận thấy Hàn Quốc đang chuyển từ giai đoạn phản ứng sang giai đoạn điều chỉnh chiến lược để hướng tới một thị trường bất động sản cân bằng và bền vững hơn trong tương lai.
