Tăng lực cho logistics Hàn Quốc từ dòng vốn quốc tế

Bối cảnh suy giảm & cơ hội mới

Từ năm 2023, nhiều nhà phát triển bất động sản logistics tại Hàn Quốc ngưng dự án mới. Chi phí đất, lao động và lãi suất tăng cao khiến phát triển kho bãi bị chững lại. Nhiều trung tâm logistics đóng băng, nguồn cung chậm lại rõ rệt. Do đó, giá thuê kho hạng A tại khu vực gần Seoul – Gyeonggi tăng mạnh do thiếu hụt cung. Đây tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư quốc tế nhảy vào mua lại các tài sản sẵn có.

Dòng vốn quốc tế đổ vào thị trường logistics

Năm 2025, khối lượng giao dịch trung tâm logistics quanh vùng đô thị Seoul đạt khoảng 1,4 nghìn tỷ won, tăng 64,6% so với quý trước. Khoảng 60% giao dịch này từ các nhà đầu tư nước ngoài. Nhiều quỹ lớn như Blackstone, DWS Group, Warburg Pincus đảm nhận mua lại các trung tâm kho bãi. Một trong số đó là trung tâm tại Gimpo và Namyangju rộng 120.000 m² thuộc Blackstone mua vào cuối tháng 7.

Lý do nhà đầu tư ngoại tìm đến Hàn Quốc

Nhà đầu tư nhìn thấy giá trị cao ở bất động sản logistics gần Seoul do quỹ đất hạn hẹp. Nhu cầu “last-mile delivery” ở khu đô thị dày đặc tạo áp lực lớn lên chuỗi cung ứng. Tỷ lệ trống kho hạng A rất thấp — khoảng 4%. Đối với họ, mua lại kho sẵn là cách nhanh và hiệu quả để khai thác nhu cầu thực.

Tác động tới chuỗi cung ứng và thị trường nội địa

Cải thiện khả năng phân phối hàng hóa

Với vốn mới, các trung tâm logistics được nâng cấp, hiện đại hóa. Hệ thống kho bãi, phân loại, lưu trữ được cải thiện. Do đó, thời gian giao hàng và xử lý đơn có thể rút ngắn hơn. Điều này giúp các doanh nghiệp thương mại điện tử và bán lẻ đáp ứng nhu cầu cao, đặc biệt tại khu đô thị lớn.

Giảm áp lực lên hạ tầng logistics cũ

Các cơ sở cũ thường quá tải hoặc xử lý không hiệu quả do nhân lực và thiết bị lạc hậu. Khi quỹ kho hiện đại mở rộng, doanh nghiệp có thêm lựa chọn lưu trữ và vận chuyển. Điều này phần nào giảm tải lên hạ tầng cũ vốn đã chật chội quanh Seoul – Gyeonggi.

Hỗ trợ tăng trưởng ngành thương mại điện tử

Sự đầu tư mạnh mẽ vào logistics kích thích các nhà bán hàng tiếp tục mở rộng kênh online. Dịch vụ giao hàng nhanh, kho lưu giữ lớn, xử lý đơn hiệu quả sẽ thu hút thêm khách hàng. Chuỗi cung ứng ổn định hơn giúp doanh nghiệp tự tin tăng quy mô hoạt động.

Những thách thức và điều kiện cần lưu ý

Chi phí đầu tư và duy trì cao

Dù giá mua kho hiện nay có lợi, chi phí vận hành và bảo trì vẫn cao. Giá đất, chi phí xây dựng và nhân công tại Hàn luôn ở mức cao. Nhà đầu tư phải cân nhắc chi phí này so với lợi nhuận từ cho thuê hoặc khai thác kho.

Sự biến động của thị trường bất động sản logistics

Tốc độ tăng trưởng hơi “nhạy cảm”: nếu thị trường e-commerce chững lại, nhu cầu kho bãi sẽ giảm. Điều này có thể làm tài sản giảm giá trị hoặc khó cho thuê. Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ xu hướng dài hạn trong thương mại và tiêu dùng.

Yêu cầu cao về kỹ thuật & tiêu chuẩn vận hành

Kho hiện đại cần hệ thống quản lý, bảo trì, phân loại và bảo vệ hàng hóa tiêu chuẩn cao. Đối với hàng nhạy nhiệt, hàng công nghiệp, yêu cầu rất khắt khe. Nếu không đáp ứng được, dễ gây mất uy tín và khách hàng.

Góc nhìn từ doanh nghiệp logistics và bán lẻ nội địa

Cơ hội hợp tác với quỹ quốc tế

Doanh nghiệp nội địa có thể hợp tác với quỹ quốc tế để thuê hoặc chia sẻ kho bãi. Việc này giúp họ tránh chi phí đầu tư ban đầu cao. Với hợp đồng thuê dài hạn, doanh nghiệp dễ lên kế hoạch dài hạn hơn.

Nâng cấp dịch vụ & chuẩn hóa vận hành

Sự đầu tư từ quốc tế kéo theo việc áp dụng tiêu chuẩn quốc tế về kho, logistic, bảo quản hàng. Doanh nghiệp nội địa buộc phải nâng cấp dịch vụ để đáp ứng yêu cầu. Điều này gián tiếp nâng cao chất lượng logistics chung tại Hàn.

Cạnh tranh công bằng hơn giữa doanh nghiệp lớn và nhỏ

Với kho bãi sẵn có, doanh nghiệp nhỏ không cần đầu tư lớn vẫn có thể tiếp cận dịch vụ logistics hiện đại. Điều này giúp cân bằng cơ hội, giảm khoảng cách giữa doanh nghiệp lớn và nhỏ trong thương mại điện tử.

Triển vọng tương lai & khuyến nghị

Xu hướng tăng mạnh đầu tư vào logistics khu vực đô thị

Nếu thu nhập hộ gia đình và thương mại điện tử tiếp tục tăng, nhu cầu kho bãi quanh Seoul – Gyeonggi sẽ tiếp tục mạnh. Nhà đầu tư nội địa và quốc tế có thể mở rộng quỹ đất, nâng cấp kho lạnh, hậu cần nhanh.

Cần chính sách ổn định hỗ trợ logistics phát triển

Chính phủ và chính quyền địa phương nên có chính sách hỗ trợ hạ tầng, giảm thủ tục, hỗ trợ thuế để thu hút đầu tư. Điều này giúp phát triển logistics bền vững, tránh bong bóng bất động sản.

Cân nhắc phát triển logistics xanh và bền vững

Với áp lực môi trường và chi phí năng lượng, đầu tư vào kho sử dụng năng lượng hiệu quả, giảm phát thải sẽ là xu hướng. Đây cũng là yếu tố cạnh tranh quan trọng trong dài hạn.

Kết luận

Sự bùng nổ dòng vốn quốc tế vào các trung tâm logistics quanh khu đô thị Seoul – Gyeonggi đánh dấu một giai đoạn mới cho ngành hậu cần Hàn Quốc. Những thương vụ của Blackstone, DWS, Warburg Pincus và các quỹ lớn khác không chỉ giúp hồi sinh thị trường kho bãi mà còn nâng tầm chất lượng chuỗi cung ứng. Dịch vụ vận chuyển, lưu kho, giao hàng nhanh được kỳ vọng cải thiện rõ rệt. Tuy nhiên, để thành công bền vững, nhà đầu tư và doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ chi phí, duy trì tiêu chuẩn cao và chú trọng phát triển bền vững. Trong bối cảnh thương mại điện tử và nhu cầu logistic ngày càng tăng, thị trường kho bãi quanh Seoul – Gyeonggi có thể trở thành trung tâm hậu cần hiện đại, đáp ứng nhu cầu trong nước và quốc tế.

Xem thêm:

https://www.koreatimes.co.kr/economy/20250806/korean-logistics

https://vanchuyenviethan.net/wp-admin/post.